Nepokretnosti


 

POJAM STVARI, PRAVA SVOJINE I DRUGIH STVARNIH PRAVA


Ukratko, stvar možemo definisati kao materijalni deo prirode, podoban da se na njemu konstituiše pravo svojine (ili neko drugo pravo) i koji služi zadovoljenju čovekovih potreba. Pojam stvari može dalje da se razloži na nekoliko podela, odnosno kategorija. Pokretne i nepokretne, zamenljive i nezamenljive, stvari po rodu i pojedinačne, procenjive i neprocenjive, potrošne i nepotrošne itd. Jedna od osnovnih podela stvari  je na nepokretne i pokretne. Ova promena nosi sa sobom možda najviše pravnih posledica, zavisno od toga da li jedna stvar potpada pod pokretne ili nepokretne telesne predmete prava svojine.

Od pojma stvari treba razlikovati pojam svojine. Dok je stvar telesni deo prirode kako smo rekli, pravo svojine je subjektivno pravo na stvari (Ius ad rem). Pravo svojine se prema pravnoj teoriji ispoljava u tri oblika: pravo držanja, plodoživanja i raspolaganja. Samo posedovanje sva tri prava u isto vreme znači i tzv potpunu vlast na stvari, dok odsustvo nekog od ovih prava vodi tzv ogoljenoj svojini (Nuda proprietas).

Pravo na držanje stvari (Ius possidendi) podrazumeva da je sama stvar u faktičkom posedu nosioca prava svojine. U suprotnom, isti neće biti u mogućnosti da vrši ovo ovlašćenje. Pravo plodoživanja (Ius fruendi), podrazumeva ovlašćenje nosioca prava svojine da koristi stvar i da ubira prihode od iste. Bilo da su to prirodni plodovi (plodovi zasada ili sa polja) ili civilni plodovi u vidu zakupnina, kamata itd. Pravo raspolaganja (Ius utendi) znači da vlasnik u svakom trenutku stvar može otuđiti.

Stvarna prava su u načelu apsolutna, jer deluju prema svima (erga omnes). Apsolutnost se ogleda u tome što vlasnik stvari ili nosilac nekog drugog prava svojine ima pravo da istakne zahtev povodom stvari prema svakome ko ugrožava njegovo pravo svojine odnosno dugo prava, poput plodouživanja, službenosti itd. Međutim, ova prava nisu neograničena. Dejstvo prava svojine je ograničeno drugim zakonskim propisima, ali i subjektivnim pravima drugih lica. Dakle, stvana prava se moraju koristiti u skladu sa zakonom i ne ometajući druga lica da vrše svoja ovlašćenja.


Pored prava svojine na stvarima se mogu konstituisati i druga stvarna prava, koja se prema objektu dele na[1]:

  • Za nepokretnosti – sve službenosti, pravo preče kupovine, realni tereti, pravo građenja i hipoteka
  • Za pokretne stvari – plodouživanje i ručna zaloga
  • Prava na pravima – Plodouživanje na pravu i založno pravo na pravu

 

NEPOKRETNOSTI


Stvari one, koje se ne mogu s jednoga mesta na drugo krenuti, ili premestiti, a da se u svojim sastavnim čestima i izgledu ne naruše, jesu nepokretne. Koje se pak u celosti svojoj mogu premestiti, one su pokretne.[2]

Nepokretnosti su stvari koje ne možemo premeštati sa jednog mesta na drugo, bez negativnog uticaja na njih same, odnosno bez njihovog oštećenja. Međutim, pojam nepokretnih stvari u pravnoj teoriji se ne poklapa nužno sa pojmom nepokretnosti u pozitivnom pravu i u praksi.

Dakle, zakon nepokretnosti vidi као zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.[3]

Jednu od najlepših definicija nepokretnih stvari, dao je Valtazar Bogišić: Stvari su u razumu zakona, nepokretne, ne samo zemlje, nego sve što je na zemlji trajno, sazidano, ukopano, zasađeno, izdubeno, te se ne da, bez narušenja svoje cijeline ili suštine, prenositi s jednoga mjesta na drugo.[4]

Pod određenim uslovima, i pokretne stvari mogu biti smatrane nepokretnostima, ukoliko su njihov sastavni deo odnosno ukoliko se takav pridodatak kao i sama stvar za nepokretnu stvar drži.[5] Takođe, uz nepokretnosti ide i svaka pokretna stvar koja je sa glavnom stvari skopčana tako, da se bez narušenja glavne stvari od nje odvojiti ne bi mogla.[6]


 

OGRANIČENJA PRAVA SVOJINE NA NEPOKRETNOSTI


Iako je pravo svojine u načelu apsolutno i deluje prema svima ono ne podrazumeva potpunu vlast na stvari.[7] Naprotiv, mnoga ovlašćenja nosioca prava svojine ograničena su imperativnim normama i subjektivnim pravima drugih lica. S tim u vezi, pravo svojine na stvari se mora vršiti u skladu sa njenom prirodom i namenom stvari ili kroz zabranu vršenja prava svojine protivno cilju zbog koga je pravo svojine zakonom ustanovljeno ili priznato.[8]

Odnosno preciznije, nosilac prava svojine na nepokretnoj stvari obavezan je da se uzdržava od radnji odnosno da otklanja uzroke koji potiču od njegove nepokretnosti, a kojima se prouzrokuje znatna šteta ili kojima se otežava korišćenje drugih nepokretnosti (neprijatni mirisi, buka)  više nego što je to uobičajeno ceneći prirodu, namenu nepokretnosti i njenu lokaciju.[9]


 

STICANJE PRAVA SVOJINE NA NEPOKRETNOŠĆU


Da bi pravo svojine na nekoj nepokretnosti bilo stečeno pravnim poslom, potrebno je da budu ispunjena dva uslova. Da postoji osnov (iustus clausus) i način sticanja (modus acquirendi). Osnov je dakle ugovor, dok je modus acquirendi ispunjen ukoliko je ugovor sastavljen u odgovarajućoj formi solemnizovane isprave i svojina upisana kod nadležnog katastra napokretnosti.

Pored sticanja na osnovu pravnog posla, nepokretnost može da bude stečena i na osnovu zakona i nasleđivanjem.[10]


 

DRŽAVINA


Naš zakon poznaje neposrednu i posrednu državinu. Dok neposredna podrazumeva faktičku vlast na stvari samog držaoca, posredna uključuje još jednog subjekta koji drži nepokretnost u ime držaoca, a koji se javlja samo kao pritežalac.

Iako moderne pravne teorije zahtevaju samo faktičku vlast na stvari, da bi držalac kao takav imao državinsko pravnu zaštitu, starije teorije koje su bazirane na rimskom pravu pored corpus possesionis-a zahtevaju da bude ispunjen i element volje, odnosno da držalac ima odnos prema stvari kao da je drži za sebe (animus rem sibi habendi). Ova teorija protegla se i na građanske zakonike devetnaestog veka, pa su i Srpski građanski zakonik i Opšti imovinski zakonik za Crnu Goru, zahtevali čin volje kao uslov državine.[11] [12]


[1] D. Stojanović, Stvarno pravo, Pravni fakultete Univerziteta u Kragujevcu, 1998, str. 7

[2] Srpski građanski zakonik, 1844, čl. 185

[3] Zakon o prometu nepokretnosti (“Sl. glasnik RS”, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), čl. 1

[4] V. Bogišić, Opšti imovinski zakonik za Crnu Goru, 1888. čl. 802

[5] Srpski građanski zakonik, 1844, čl. 186

[6] Ibid. 189

[7] Plena in re potestas

[8] Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96 i “Sl. glasnik RS”, br. 115/2005 – dr. zakon), čl. 1 – 4

[9] Ibid. Čl. 5

[10] Ibid. čl. 20

[11] V. Bogišić, Opšti imovinski zakonik za Crnu Goru, 1888, čl. 811: Držina ili posjed, u smislu i razumu zakona, biva kad ti doista nešto držiš u svojoj vlasti, pod tvojom rukom i dosegom, te si voljan, to što držiš, za sama sebe držati. Držina je tvoja i onda kad ti sam stvar ne držiš, nego neko drugi koji je voljan za tebe ju držati, a ta volja njegova nije s tvojom u opreci. U oba slučaja ti si držitelj u zakonskome smislu te riječi. Onaj pak koji za tebe drži biva tek pridržnik.

[12] Srpski građanski zakonik, 1844, čl. 198: Kad jednu stvar držiš, i volju imaš zadržati je za sebe, i to zgodnim znakom označiš i pokažeš, ti si držalac ili pritežalac takve stvari.